Проблемы ЖКХ, или как дальше жить многоквартирному дому

Многие из нас сегодня задумываются, как жить дальше многоквартирному дому? Как осуществить переход к иной форме управления? Вся страна постепенно переходит на невиданные доселе формы управления домами, когда государство полностью снимает с себя ответственность за ремонт и сохранение в надлежащем виде жилого здания.
ЖКХ и ЖКУ, которые помногу лет обслуживали наши дома, постепенно расформировываются и прекращают работать. Собственникам в жилых домах предлагается два основных варианта «самообслуживания» – ТСЖ и УК. Рассмотрим типичные описания этих структур.

УК — это управляющая компания. Управляющая компания берет на себя обязательства по аварийному обслуживанию дома, по вывозу, утилизации и захоронению мусора (часто это делают субподрядчики в лице партнеров УК), содержанию и текущему ремонту жилья. Управляющие компании — это исключительно коммерческие организации, которым выгодно побольше взять, да поменьше отдать. Отзывы о деятельности различных УК в стране разные. Где-то УК успешно обслуживает дома, содержит их в порядке, своевременно обслуживает свои клиентские дома, не взимает платы за непредвиденные и малопонятные жильцам услуги. Нередко вкупе с этим УК не собирает в свою пользу свыше 5% от собираемой с дома суммы. Как правило, успешные управляющие компании — это организации, работающие со сравнительно «молодыми» зданиями. Престарелый фонд мало интересует управляющие компании и этому есть вполне логичное объяснение — за ненадлежащий порядок выполнения своих обязательств перед жильцами дома УК может лишиться лицензии. А как возможно содержать в порядке дом, в котором живут сплошь одни пенсионеры, неработающие, а сам дом — ровесник В.И.Ленина? На какие средства?

В идеале, управляющая компания должна иметь в своем арсенале весь парк обслуживающей спецтехники (от газонокосилки с бензопилой — до мусороуборочных машин и машин для высотных работ – «вышки»). Если управляющая компания предлагает для этих целей привлекать третьи лица — то это уже негативный признак.
На самом деле, можно как при УК, так и при ТСЖ жить вполне сносно, не переплачивая за основные услуги ни копейки. Все зависит от варианта договора. Рассмотрим некоторые моменты.
Итак, УК предлагает свой вариант договора. На что, в первую очередь, обращаем внимание? Если в договоре уже проставлена сумма максимального платежа с квадратного метра жилья, то стоит внести сразу свое предложение пересмотреть цены. Управляющей компании выгодно собирать максимальные суммы на ремонт и содержание дома, так как процент из этих средств и есть основной источник доходов компании. Если компания предлагает от 40% и меньше оставлять дому, то о капитальном или объемном ремонте можно забыть надолго. Нужная сумма будет собираться медленнее, пропорционально высокой процентной ставке УК. Это не страшно, если дом сравнительно свежий, не старый, и не требует сиюминутного ремонта кровли, несущих перекрытий, фасада и инженерных сетей. Но если ваш дом очень старый, то ставка процента даже свыше 10% в пользу компании откладывает ваш ремонт на годы.
Еще одна типичная уловка управляющих компаний — вплетение в договор формулировки, исключающей ответственность УК перед жильцами за отдельные услуги, мероприятия. Чаще всего это: наем третьих лиц для расчета средств по дому, наем третьих лиц для ремонта здания и отдельных его частей. Внимательно изучив договор, можно в одном из пунктов найти эту «шифровку», выглядит она обычно так: «ООО Тыртыртыр (УК) НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ». Написано всегда мелким шрифтом, чтобы не бросалось в глаза. Если в договоре УК есть такой или подобный пункт — ни в коем случае не стоит подписывать с ними договор. Этот пункт по закону дает право УК обворовывать и обманывать жильцов дома. Вариант «на прополь» у карманников выглядит точно так же — карманник вынимает деньги у зеваки, быстро передает их незаметно сообщнику, а сам, после исчезновения сообщника, вызывает огонь на себя. Если «клиент» кинется искать вора. «Вот он, мол, я, карманник» – всем своим видом дает понять вор, будучи уверенным в том, что останется безнаказанным. Денег-то ворованных при нем нет! Ушли с «третьими лицами»…
ТСЖ лучше всего создавать двумя-тремя домами примерно одного «возраста» – так будет легче направлять средства на улучшение одновременно всех домов. Если же в товариществе собственников жилья несколько домов, ряд которых попросту рассыпается на глазах, то деньги общие будут уходить на ремонт (причем постоянный) дома-ветерана.

Начинать создание ТСЖ следует с изучения состояния дома по мнению самих жильцов, осмотреть инженерные сети (вода, тепло, электричество, канализация) и обязательно пообщаться с обслуживающей организацией (ДЭЗ, ЖЭК, ЖЭУ, ЖКХ). В ЖКХ следует навести справки по состоянию счета дома — есть ли минусы,есть ли среди жильцов злостные неплательщики-должники. Обычно ЖКХ охотно предоставляет эти сведения, но ходить туда стоит избранному председателю домового комитета, который и является полномочным представителем дома.

Если счет в порядке, сам дом не требует безотлагательного и объемного ремонта, то можно начинать голосование среди жильцов в пользу создания ТСЖ. Делается это следующим способом. Печатаются бюллетени (форма — произвольная, главное, чтобы был ясен смысл голосования) и вручаются каждому собственнику в многоквартирном доме. По итогам голосования (50%+1 голос – основание для решения в пользу ТСЖ) составляется протокол заседания домового комитета, далее следует привлекать для консультаций юриста.

источник